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万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

文章来源:和讯名家    时间:2018-10-01

  感谢万科的这句口号——它不是____的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒

  万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。

  来源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  作者丨李一戈、___、黎玉莹

  万科高挂“活下去”,

  是为了活得更长久更健康

  秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。

  原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色:活下去。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?
  关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:

  上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。

  虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟?

  因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。

  这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。

  表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。

  “今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。

图/图虫
图/图虫

  这与之前郁亮对行业的判断是一致的。

  2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。

  但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。

  我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。

  与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。

图/图虫
图/图虫

  万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从___息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。

  从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。

  “活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。

  至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。

  但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是____的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。

  当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章,呼吁狂奔的房企放慢脚步。

  调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。

  刷屏的万科秋季例会到底说了啥?

  万科9月28、29日召开的秋季例会,以“活下去”为主题,重点讨论了回款事宜。

  这延续了董事会主席郁亮此前在南方区域的讲话精神。郁亮表示,万科今年设定了6300亿回款,目前完成不到一半。

  郁亮在会上强调了6300亿回款目标必须完成。万科有关人士表示,公司极具危机感,内部也经常强调忧患意识。

  据了解,参会人数不多,主要为万科各城市公司总经理,以及总部部门负责人级别的人士。

  现场流出的图片中,“活下去”三个在红色的屏幕中非常醒目,瞬间刷爆了开发商的朋友圈,产生诸多共鸣,亦引发不少争议。

  在会议召开的同时,万科各地项目已开始积极促销回款。以厦门(楼盘)为例,今年冷清的市场压力巨大,万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。

  厦门一手房的价格战一触即发。除了万科,融创中国厦门大同(楼盘)府近期开盘,预售信息显示价格在28913-42449元/平之间,而开盘最低价在25000多元/㎡。

  厦门之外,在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、佛山(楼盘)等地,恒大、碧桂园、保利、中海、招商、金地等不少项目也已开始降价。

  事实上,万科并不是回款压力最大的开发商。万科上半年销售滚动回款率为93%, 高于绝大部分的开发商。

  龙头房企中,碧桂园和保利的压力比较大。半年报显示,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%;保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%。

图/图虫
图/图虫

  中原地产首席分析师张大伟认为,万科“活下去”有强烈的主观能动性,带来的结果就是,每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年,2014年,案例都非常多。

  他指出,一定程度上,市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪是会传染的,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场,一旦出现拐点,便很难控速。

  基于以上判断,一些业内人士认为,房地产已进入下行周期,拐点基本确认,房价的又一次调整,即将来临。

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