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中美贸易战下,到底该不该买房

文章来源:和讯房产    时间:2018-05-16

  本文转载自公众号:“地产搭搭帮”

中美贸易战下,到底该不该买房

  中美贸易战,对中国楼市有影响吗?

  当然。

  不仅有影响,而且影响还很大。最主要表现在货币上。

  想想曾经和美国有过贸易战的日本,直接从最巅峰走向衰败。多少日本民众突然从富翁,变得一贫如洗。

  帮主到了日本一看,日本35岁以下年轻人现如今,根本买不起房买不起车。最大的消费主要就是居酒屋里喝点闷酒。

  因为他们在经济高峰时候把资金都压在风险资产上,也就房子和股票。

  当然中国绝对不会这样,经济体态不一样。而且,我们早就为这场贸易战做足准备,比如2015年就开始的去杠杆,比如一直强调的“防范化解系统性金融风险”。

  大家反观一下,从2015-2017年开始的强力去杠杆,再到2018年的金融大监管落地。从2015-2016年的房地产涨价,再到2017年的限售限购,

  一方面锁住资金流向,一方面金融监管继续去杠杆。

  这些都是贸易战的战略布局,一切都是为了一个字——

  稳。

  这方面,中国比美国有优势多了。

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  帮主有一个清华金融系毕业,在某总行工作的发小,叫龚叔。

  前两天和龚叔,讨论到了中美贸易战和国内经济形势。

  龚叔分享了一条长微信,截取部分给大家看看。

中美贸易战下,到底该不该买房

  老实讲,一个房地产从业人士被人劝别买房,还是略有尴尬。

  就好像有人劝你说自己老婆丑一样?

  第一反应告诉我,决不听他的。

  但是他的分析也不无道理,中美贸易大战,何必把辛辛苦苦的血汗钱放到不稳定的市场里,现金留在手上最安全。

  别着急,我们先理性推演一下。

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  首先,看最近楼市到底怎么样?

中美贸易战下,到底该不该买房

  北青报今天发了一条很应景的头条新闻。

  大宁金茂府,项目的平均售价为9.38万元/平方米,开盘当天,就有750余组购房人前来,所推房源半天内全部售罄。仅这一个项目,开发商回款就达58亿元。

  同样“日光”的还有较早一些的信达泰禾·上海(楼盘)院子。该项目在4月17日摇号开盘,376套房源,认筹611组购房人,价格82827-128941元/平方米,开盘当日就全部售罄。

  而北青报分析,其火爆原因是价格下调,在购房者预期之下。

  老实讲,这位记者可能不了解营销。从基本营销逻辑,在大批次开盘前,楼盘释放信息一点都会释放高价,然后开盘的时候再开个比预期低一点的价格,这是营销手段,很正常。当然会比预期低。

  所以肯定不是因为降价才火爆,帮主告诉你火爆的原因吧。

  是上海的需求被压抑了那么久,不火爆才怪。

中美贸易战下,到底该不该买房

  数据来源于克而瑞

  2017年很多项目预售证就是不发,是强制性的控制供应量。

  而2018年那些排队的预售证,会慢慢放出来。

中美贸易战下,到底该不该买房

  上海楼市不火爆能有道理吗?

  上海只是全国的一个样板,不仅仅一线城市这样,二三线城市也是一样。

中美贸易战下,到底该不该买房

  泉州(楼盘)一个叫做当代万国城MOMA的项目,4月24日又一次“日光”。

  他们6个月,开盘6次,全部是日光,卖了22个亿。

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  这些都不是个案,帮主问了几个同行,热点的一二线城市都不愁卖。

  这个逻辑在于,控制供应量就热销。“去库存”变成一场供应量的猫鼠游戏。

  这就好像之前一帮人挤地铁,谁挤得进去算谁的。现在有管秩序的,谁也挤不了,挨个放客,一个个往里面进。感觉慢了点,但是每一个进地铁的人都会很顺利。

  供应端全面收紧,再看购买端也宽松不到哪里去。

  看最近几天的几个调控的消息。

    4月13日,海南(楼盘)全境限购。

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    4月17日,沈阳对沈河区、和平区、浑南区3个区域实行限购政策。


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    4月18日,青岛(楼盘)5年内不可售。

中美贸易战下,到底该不该买房

  不得不感慨,4月份是政策频出的一个月。

  这边限购,那边土地市场也预冷。

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  和去杠杆及限购,影响最大的就是房企资金链越来越紧张,这是一个循环问题。

  那么,说到这里帮主再推演一下整体的逻辑。

  资金端、供应端、购买端都在收紧。

  这是个什么预兆?

  很明显,国家为了这场贸易战,正在控制货币流向。

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  我们再听听官方的说法。

  中共中央政治局4月23日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。

  会议认为,今年以来,面对错综复杂的国内外形势,各地区各部门按照党中央部署,坚持稳中求进工作总基调,按照高质量发展的要求,以供给侧结构性改革为主线,锐意进取,扎实工作,经济运行延续了稳中向好态势。

  很清晰地看到中央认为“稳”还是最好的结果。资金趋稳,货币趋稳,市场趋稳。

  另外还提到一句很振奋人心的话。

  要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

  炒房客们开始欢呼了,这是不是一个信号,楼市会出现松绑?

  暂时看来并没有,健康是不会出现楼市大涨的局面。

  而健康当然也不会允许楼市泡沫破裂。

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  这就要涉及到除了控制货币流向之外,再控制一个神奇的指标——

  债务。

  我们先看一组数据。

中美贸易战下,到底该不该买房

  数据来源于WIND

  过去的10年,居民负债率已经从20%到50%,速度可谓提升的惊人,美国用了40年时间,而中国只用了10年,按照这个速度继续推演下去,结果将是很可怕,要知道美国在上一轮房地产泡沫时的顶点也就是73%。

  另外 一组数据是来源于国家统计局。

  3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率的1.124倍,环比2月份上升0.92%,同比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%,上升23.54%。

  确实已经在去杠杆,优化债务结构。

  除了居民债务,还有一个关键性指标,就是城市偿债率。

中美贸易战下,到底该不该买房

  上面仅仅是前几名,都是接近6倍以上的。第一名是兰州(楼盘),偿债率20倍。所以2018年中国第一个取消社保限购的城市。

  而南京(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、长沙(楼盘)、西安(楼盘)这些城市也进行了”定向放松限购“。

  基本上落户就可以购房。

  而未来成都、合肥(楼盘)、太原(楼盘)、福州(楼盘)、珠海(楼盘)这样的热点城市在偿债率的迫使下,也会放开楼市限购。

  债务结构,又从一个侧面,去抑制过度调控。

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  上帝关上一扇门,一定会打开一扇窗户。

  控制货币流向,又能平衡债务,想到一个很好的办法。

  为什么不把钱放到相对稳定,不需要那么高债务的租赁市场,先缓个两三年,撑过这场贸易战呢?

  于是,还是在最近,北京(楼盘)宣布了

中美贸易战下,到底该不该买房

  租房的利好越来越多的。

  虽然,站在帮主的角度上来看,这个政策落地几率非常难,相当于了两次被雷劈中。

  因为孩子想上学的第一顺位是北京户口+在划片区域有房产的;第二顺位是北京户口+非划片区域有房产的。

  第一个顺位基本就饱和了,如果是名校还得找关系。

  第二个顺位想上学就存在理论上的可能性。

  第三顺位再来个有户口无房产的?

  不大可能。

  但是政策落地难度再大,也是一种态度发声。

  无独有偶,除了在C端释放了一个消息,在B端也有消息释放。

中美贸易战下,到底该不该买房

  虽然利好,依然是个难以落地的政策。

  不过这些都是信号,都是态度。

  而且很明确。

  这个态度就是,把货币流向负债低的租赁市场,优化负债结构,维持金融环境稳定。

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  那么,把这些推演完了之后,再回到最开始的主题。

  从头到尾顺一遍逻辑。

  中美贸易战要求中国必须有稳定金融环境,足够抗风险,所以在资金容量最大的房地产业,不管是供应端、资金端、购买端都进行相应的收紧,以防范化解系统性金融风险。

  另一方面居民负债居高,城市负债居高,去杠杆的同时要平衡债务结构。

  而这时候租赁市场放开绝对是一部好棋。

  逻辑清晰后,再看该不该买房?

  第1,刚需客群别犹豫,该买买你的,市场和你没关系。房子是自己住,下一次流入市场是在几年后了,不用判断那么远的事儿。

  第2,一些还准备投资三四线城市的,这时候好好考虑考虑,建议能不投资就别投资了,三四线城市是房产最外层的围墙,楼市泡沫要崩塌,先倒的就是三四线,在这样的贸易战下,难免有几个城市当了炮灰,具体哪个城市,帮主不知道。

  第3,三四线城市有多套房的,趁着现在可以清掉一些,棚改货币化一结束本来风险就很大,而且再发生海南一样的全面限购,那不是降价的问题,是全部都套牢在手上的问题,资金链会断掉。

  第4,还是有大量闲钱的,在热点一二线城市通过一些突破限购策略的办法,可以投资,风险偏小,注意不要让自己背太多债务。

  逻辑很简单,不往房产里面放,肯定没有更好的投资标的。

  但是一定要注意债务,少加杠杆。

  那些不惜倾家荡产,冒风险从银行借一大笔钱,去买房的。帮主只能说声,一路珍重。

  租房挺合适的,现金可以再留一留。

  留到最终那个惊喜的大礼包出现——

  那就是中美贸易战,以中国占优势而结束。

  一个大国真正崛起,那个时候将有一大片的投资利好机会。

  那时候不买房还等啥?

  只要国家胜利,大家都是赢家。

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